胡葆森人大建議之——關于完善相關處理政策，規(guī)范引導小產權房治理的建議

      自開展住房商品化改革以來，我國在住房建設的規(guī)模和質量方面取得了顯著成效，2013年商品住房成交規(guī)模達11.5億平方米。然而，在居民住房水平得到較大改善的同時，我國商品住房價格持續(xù)上漲，保障性住房供給規(guī)模不足、供給結構失衡，導致中低收入者的居住問題長期得不到有效解決。在此背景下，小產權房由于巨大的價格優(yōu)勢在全國迅速發(fā)展，根據(jù)全國工商聯(lián)房地產商會的調研報告，1995—2010年，我國小產權房竣工面積總量為7.6億平方米，占城鎮(zhèn)住房竣工面積的8%。隨著政府有關部門在全國范圍內加強對小產權房開展清理工作，小產權房已成為社會關注的熱點和難點問題，而如何處理小產權房也已成為小產權房問題的焦點。

      長期以來，小產權房問題因其影響的雙重性和涉及問題的復雜性而處于制度性約束缺失的狀態(tài)。首先，小產權房的影響是雙重的，既有侵害國家土地收益、擾亂住房市場供求秩序與存在安全隱患等負面影響，又存在著緩解城市居民住房需求壓力、抑制房價過快上漲、增加農民收益等方面的積極影響。其次，小產權房涉及的問題較復雜，不僅涉及國家的土地和住房政策，更關系著億萬居民的切身利益，如何處理小產權房是事關國計民生的重要問題。然而，目前我國針對小產權房尚未有明確而細化的治理措施，導致近年來小產權房建設屢禁不止，對小產權房的規(guī)范治理造成了較大制約。為此，我建議在堅持分類指導，因地制宜原則的基礎上，從以下幾方面著手，盡快完善小產權房處理政策，規(guī)范引導小產權房治理，妥善處理小產權房問題。  

      一、完善相關政策法規(guī)，實現(xiàn)小產權房治理于法有據(jù)。  

      小產權房問題的本質在于我國城鄉(xiāng)分割的二元土地制度。按照我國《土地管理法》規(guī)定，城市的土地屬于國家所有，任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地，該規(guī)定意味著集體土地入市必須經統(tǒng)一征收為國有土地方可進行建設，而十八屆三中全會明確提出要“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場”，加快農村土地改革，導致現(xiàn)有土地管理法規(guī)與改革方向不一致的現(xiàn)象。  

      小產權房是利用農民集體土地建設的居民住房，按照現(xiàn)行的土地管理制度，小產權房的存在確是一種違法現(xiàn)象。然而，小產權房在緩解住房壓力等方面發(fā)揮了重要作用，有其存在的合理性，同時也符合十八屆三中全會土地改革精神，建議盡快完善《土地管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《城市房地產管理法》等法律法規(guī)，修改“城市的土地屬于國家所有”的相關規(guī)定，加快落實十八屆三中全會提出的“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場”的要求，實現(xiàn)集體建設用地與國有建設用地“同地、同權、同價”，破除小產權房治理的法律障礙。  

      二、全面清查小產權房，制定合理的分類處理政策。

      在小產權房的治理上，全都拆除或全都合法化兩個極端都走不通。建議在全面摸清小產權房的類型、數(shù)量等情況的基礎上，對存量小產權房區(qū)別對待，對其進行價值重估，分類處理。把部分符合城市規(guī)劃和質量安全的存量小產權房，通過補辦相關手續(xù)，按照重估價格進行優(yōu)惠行補繳各種稅費后，補辦產權證，使其享受商品房待遇；而對一些非法占用耕地、嚴重違反城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃、房屋質量存在嚴重安全隱患的小產權房，采取強制拆除的辦法。采取分類處理的措施，能夠在保證在國家對小產權房不放松的政策環(huán)境下，實現(xiàn)與十八屆三中全會加大土地改革和土地流轉的要求相一致。由于小產權房的規(guī)模較大，影響范圍較廣，對于小產權房的處理，如果采取全部拆除的的辦法，社會風險較大；而將所有存量小產權房全部合法化，將有可能再度出現(xiàn)小產權房建設熱潮。

      三、加強執(zhí)法監(jiān)督，對違法違規(guī)行為追責。

      小產權房規(guī)模的迅速擴大既是城市居住成本持續(xù)上升、保障性住房供給不足的背景下中低收入居民的無奈之舉，同時也是相關監(jiān)管部門執(zhí)法不嚴導致的負效應。

      按照我國目前的住房建設和土地管理制度，城市住房在建設、銷售、竣工驗收等環(huán)節(jié)都需要政府相關部門的審核。而根據(jù)目前國土資源部、住建部所掌握的情況，部分小產權房項目已獲得政府職能部門頒發(fā)的“一證”，個別項目甚至擁有“三證”，存在地方有關職能部門為小產權房“違規(guī)發(fā)證”的情況，建議進一步加強執(zhí)法監(jiān)督力度，堅決制止取締新增小產權房項目，對違規(guī)向小產權房項目辦理建設規(guī)劃許可證、發(fā)放施工許可證、銷售許可證等手續(xù)的，要追究相關人員的責任。同時要對監(jiān)管不力，失職瀆職的相關責任人嚴厲問責，切實改變目前小產權房項目執(zhí)法不嚴、監(jiān)督不到位、違規(guī)發(fā)證的現(xiàn)象。